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內容來自sina新聞

擁有多套房傢庭占21% 城鎮住房供過於求

雖然有人說房地產現在已不是黃金時期瞭，但也沒有哪個行業能像房地產行業一樣發展得這麼好。以目前的情況來看，維持幾年的繁榮發展是沒有問題的。

--- 廣州同創卓越顧問公司總經理趙卓文

未來的房地產市場需求將和此前截然不同，開發商要創造、改變、挖掘、引領新的客戶需求，吸引消費者購買。

--- 世茂集團副總裁蔡雪梅

近期，西南財經大學中國傢庭金融調查和研究中心制作的《中國傢庭金融調查》，引起瞭房地產界人士的熱議。根據此份調查，我國城鎮居民擁有住房比率已達到87%，遠遠超過日、韓、德、美等發達國傢，也高於印度、墨西哥、克羅地亞等發展中國傢。此外，城鎮傢庭擁有多套房的比重已達到21%。另有數據顯示，一手房市場出現庫存嚴重擠壓的現象。6月35個城市新建商品住宅存銷比為18 .1，這也意味著市場需要用18 .1個月的時間才能消化完這些庫存。

城鎮居民擁有住房比率已達87%

擁有多套房產的傢庭所占比例越來越高。據西南財經大學中國傢庭金融調查和研究中心制作的《中國傢庭金融調查》顯示，近三年來，城鎮居民的住房擁有率呈現較大增長，從2011年8月的84.8%上升至2014年3月的89%。而截至今年3月，城鎮傢庭擁有多套房的比重已經達到21%。

數據同時顯示，我國城鎮居民擁有住房比率已經達到87%，遠遠超過日、韓、德、美等發達國傢，也高於印度、墨西哥、克羅地亞等發展中國傢。

另據該研究小組測算，目前有24.6%的傢庭存在剛性需求，但真正有能力買房的傢庭隻占其中的18%～39%，而2013年的住房空土地貸款台南新化土地貸款置率是22.4%。

在空置率居高不下的情況下，一手房市場則出現庫存嚴重擠壓的現象。據上海易居房地產研究院7月14日發佈的《6月份新建商品住宅庫存報告》，顯示，截至今年6月底，35個城市新建商品住宅庫存總量環比增長2.8%，同比增長22.9%，庫存再創歷史新高。同時，35個城市新建商品住宅存銷比為18.1，這也意味著市場需要用18.1個月的時間才能消化完這些庫存。而在5月份，該存銷比數值為16.4個月。

易居研究員嚴躍進指出，6月份庫存去化周期超過18個月，表明去化壓力空前大，這將壓制房價，預期未來幾個月多數城市房價將下跌。

新房的發展空間仍比較大？

在傢庭擁有房產套數占比大、庫存壓力大等現象下，一手房市場走勢成為業內關註的焦點。業內專傢的看法明顯地分為兩派：一派認為，房地產行業仍處於成長期，未來對於一手房的需求仍然很大；另一派專傢則認為，較高的住房擁有率確實會影響未來的新房市場。

合富房地產經濟研究院院長龍斌就比較看好未來的新房市場。龍斌分析，城鎮化進程未來不太可能停滯，隨著人口的流動，房地產市場的需求也就不會停滯。"城市化有兩個進程，一是農村人口向城市聚集，目前城鎮人口占比是57.73%，未來的10到15年，城鎮人口會達到65%；二是中小城鎮的人口向大城市聚集，估計5年到10年之間大城市的人口會翻一番，這兩個過程在未來應該是不會停滯的，有人口流動就意味著有住房需求。"

建融宜蘭三星建融而針對傢庭房屋自有率占比高，龍斌認為，數據隻是靜態的指標，幾年之後，適婚人口、外來的大學畢業生以及其他外來人口逐漸湧入，足以保證對住房市場的需求。以廣州為例，擁有廣州戶籍的居民住房的比率在80%左右，但是非戶籍人口中，絕大多數都沒有自有住房，住房市場的需求仍比較大。

廣州同創卓越顧問公司總經理趙卓文同樣認為，新房市場的發展空間還是很大的。他認為，在廣州等一線城市，擁有住房的人群占比雖然在八成以上，但很多人持有的是老房子，這些房子的建築面積並不是太大，而且樓齡相對較老，並不是說已有瞭房子就不會再買房瞭，住房需求中固然有剛需群體，但也有想換房的改善型買傢，而且改善型買傢的數量也不在少數。

趙卓文舉例，以廣州為例，目前擁有自住房的人中，大約有八成居民的住房質量不高，隻有10%的住房標準是高的。而改善型買傢對高品質住房的需求還是比較大的。因此，新房的發展空間仍比較大，隻是未來的主要銷售對象可能是改善型買傢。

樓市尚未觸及天花板

今年以來，房地產企業資金鏈緊缺，成交銷售不如以往，各地各區的庫存量屢創新高，去化指標持續惡化，投資增速和新開工面積增速同時放緩。房價方面，在今年4月份也開始出現瞭第一輪降價。在市場低迷的大環境下，房地產的"天花板論"在今年又多次被提及。

不過，專傢們對於"房地產行業觸及天花板"這一說法普遍都不認同，認為房地產行業目前仍處於快速發展階段。

趙卓文指出，目前的房地產行業雖然不若往年的高速發展，但依然處於比較好的發展階段。"雖然有人說房地產現在已不是黃金時期瞭，但也沒有哪個行業能像房地產行業一樣發展得這麼好。以目前的情況來看，維持幾年的繁榮發展是沒有問題的。"

方圓地產首席市場分析師鄧浩志也持相同態度，他認為，中國還處於城鎮化的過程中，目前全國的城鎮化水平在57%左右，而未來城鎮化進程還會繼續發展，隻是由高速發展階段進入瞭分化發展階段，一二線城市發展較快，三四線城市相對緩慢，"城鎮化還會繼續發展，有人口流動就有購房需求，目前還不算觸及天花板"。

合富輝煌(中國)首席市場分析師黎文江還補充說明瞭廣州的城鎮化程度水平。據他介紹，廣州的城鎮化雖然達到83%左右的水平，但是還有大量的城中村。據統計，目前廣州所轄12個區縣共有304個城中村，村民戶數近35萬戶，共98.25萬村民，外來人口多達500萬人。城中村中巨大的人口數量對房地產行業而言，很大一部分是潛在的客戶。

未來發展商"不再是蓋房賣房那麼簡單"

雖然專傢們都認為目前房地產行業尚未觸及天花板，但不可否認的是，當行業進入成熟的發展階段後，想從中獲利就變得困難許多。那麼，開發商要如何尋找新的行業增長點，如何轉型面對未來市場的挑戰？

據瞭解，今年以來，不少開發商借助房地產服務業和金融業，獲得瞭新的高速增長空間。對此，黎文江指出："房地產以後會轉變為金融的衍生品。"也就是說開發商會靠房地產信托、股票來延續產業的發展，不再是蓋房賣房那麼簡單。旅遊地產、養老地產、工業地產也是不錯的發展方向。

幾年前，就有企業將發展方向瞄準瞭旅遊地產。2009年，雅居樂在海南的清水灣旅遊地產項目開始發售，當年銷售額達到64億元，占公司年銷售總額的27%。

龍斌更進一步分析稱："未來房地產行業的增長點首先與經濟的增長點有關，其次與金融改革有關，也與城市發展格局的改變有關，最後與購房人群的階層和生活方式的改變有關。"

龍斌指出，由於房地產市場存在各方面的限制，開發商必須要尋找新的行業增長點。除住宅之外，商用物業也是一個很重要的增長點。龍斌解釋稱："商用物業是經濟發展到一定水平之後，城市發展到一定階段之後的產物，會產生大量的需求。"這也就解釋瞭為何最近兩年，各個城市的城市綜合體取得瞭較快的發展。

面對新的市場形勢，趙卓文認為，房企該不該轉型，還是要根據自身的特點來決定，不能一味地模仿其他房企。

其他說法

"再過幾年，二手房交易甚至會多於一手房交易"

黎文江認為，長遠來看，受獨生子女的影響，未來新房市場會受到一定程度的沖擊。"上一代去世之後，房產自然會留給下一代獨生子女，那麼獨生子女在未來手上會有很多房子，在未來十幾二十年內，一手房市場就會逐漸縮小。"

黎文江表示，去年廣州一手房的銷售面積是1000萬平方米，二手房的成交面積達到將近1000萬平方米的水平。這說明在部分城市，目前一手和二手市場已處於比較平衡的的狀態，其預計，再過幾年，二手房的交易甚至會多於一手房交易。

據2013年的數據顯示，中國的獨生子女數量已達到瞭1.5億人。此前一則名為"N年以後，你的孩子要繼承幾套房？"的帖子引起瞭廣大網友的關註。帖子顯示，若幹年後，雙獨夫妻手上少說也有3套房。

不過，也有業內人士指出，有多數房產的傢庭數量畢竟不是大多數，而結婚後夫妻常用的房子可能就隻有一套，其餘的房產可能會被賣掉或出租，老人也可以選擇以房養老不將房子過戶到兒女名下。

鄧浩志則表示，不同城市的情況有所不同，一線城市還是會供不應求，三四線城市有明顯的供大於求的情況。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-07-22/08504309759.shtml