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內容來自sina新聞

財通資產栽倒光耀壓力大 79億房地產存量隱憂

風頭正盛的財通怎麼也想不到，五月的憂傷會來得如此突然。

作為最具代表性的一傢次新基金公司，財通基金[微博]在規模和步伐遠遠落後的情況下，通過專戶與基金子公司業務，成為瞭新基金公司乃至中小型基金公司最熱衷研究以及模仿的樣本之一。

財通基金旗下子公司上海財通資產，在成立僅半年時間內就創造瞭126億元的資產管理規模，為母公司貢獻瞭大量收入。

正所謂成也蕭何敗也蕭何，這次捅婁子的正是其子公司財通資產。其資管項目"財通資產-光耀揚州全球候鳥度假地特定多個客戶專項資產管理計劃"(下文簡稱"光耀揚州"計劃)由於被卷入"光耀地產資金鏈緊繃"事件，成為首例投資房地產出問題的基金子公司項目。

而財通資產此次的"不幸中槍"，也被業內認為是狂飆突進瞭一年後的基金子公司業務風險暴露的開端。

房產百強罌粟花，財通審查不慎被套

"光耀揚州"計劃是財通資產主動管理的一對多專項資產管理計劃，總規模2.5億，在2013年12月6日立項。

"光耀揚州"資產管理計劃表示"交易對手光耀集團為全國房地產百強企業，實力雄厚"，其中還進一步說明，"光耀集團自2011年起連續三年蟬聯中國房地產百強企業，分別位居第88位、77位和73位，呈現出強勁的上升勢頭。"

今年5月，光耀集團卻突然面臨破產風險，這一出可謂打得財通措手不及。

而在光耀地產出事後，光耀集團董事長郭耀明就曾在接受其它媒體采訪時公開坦承，光耀集團從2011年開始就借瞭大量的民間資金，占光耀整個融資規模1/3，額度達15億元。同時，一般企業民間借貸隻用2-3個月，而光耀用的時間長，最終導致僅利息就高達十幾億元。

也就是說，早在2011年光耀集團為迅速擴張大量舉借民間貸款開始，就已經埋下瞭隱患。待到財通資產與光耀合作的項目成立時，外表光鮮亮麗的光耀內部其實已經深受高利貸所累，而財通資產卻未能察覺到這一風險，最終導致瞭資金被套的困局。

而財通方面告訴理財周報記者，"在項目審核階段，我們查詢瞭央行[微博]征信系統、最高人民法院網的全國法院被執行人信息系統，並核查網上輿情信息。截至放款之時，根據我司在當時獲取的光耀地產征信報告，未發現這傢企業涉訴、不良貸款及其他非正常的貸款記錄。"

部分房企表面數據風光與裡子的慘不忍睹，在這一事件中體現得淋漓盡致。

棘手的是，財通資產隻是多傢涉事金融機構之一。該事件共牽涉到包括財通資產、銀行、信托、擔保公司等多傢金融機構的27億借款，以及未知數的民間借款。即便光耀集團選擇優先償還金融機構，"誰先誰後"還是個問題。而且，若短時間內無資金流補充光耀地產資金鏈的缺口，也隻能是"想象很豐滿，現實很骨感"，能否順利實現兌付還需打個大大的問號。

與多傢接盤方洽談，或可全身而退

雖然已經不幸"踩雷"，但財通面臨的情況似乎還不算那麼糟糕，處理得當甚至有全身而退的可能。

5月16日早上，財通方面向理財周報記者透露瞭最新進展：針對近日部分媒體報道的光耀地產被傳倒閉以及財通基金子公司"光耀揚州"項目兌付存疑的新聞，財通基金的子公司財通資產已在第一時間成立光耀項目處理小組，並與多傢有意向接盤項目的企業、機構積極接洽，切實推進多套預案以保障投資人的資金安全及預期收益。

據悉，該處理小組具體包括財通資產管理層、業務部門、項目管理部以及財通基金管理層組成。財通方面表示，處理小組擬定的風險處置預案主要包括項目公司股權收購、債權轉讓、資產處置變現等三種方式。

具體而言，財通資產在同光耀集團積極溝通基礎上，尋找潛在的具有收購意願的大型房地產開發集團或從事房地產並購業務的基金，通過收購項目公司股權和設計相應的風險控制措施，進而保障資產管理計劃投資人的本金和預期收益。與此同時，財通資產積極尋找對該項目融資債權具有受讓意向的機構投資者，通過直接轉讓本次債權，實現資產管理計劃融資本息的償付。

目前，財通資產已同多傢大型房地產開發集團就項目公司股權收購事宜保持密切溝通。最新消息是，財通資產已同幾傢潛在的債權受讓方進行瞭接洽和溝通。

部分業內人士也認為，財通面臨的兌付壓力其實不大，抽身比較容易。

接近該資管計劃的知情人士透露，"光耀揚州"項目資金餘額為1.3億元，抵押物僅土地一項，總估值就為5.6億元。如通過強制執行抵押的土地使用權及項目公司股權，以資產處置變現實現的收益用於償付資產管理計劃融資本息，也是足以覆蓋資產管理計劃投資人的本金和預期收益。"

正是這張未亮出的底牌，對財通抽身至關重要。

滬上一傢基金子公司總台中潭子建地貸款信貸銀行選擇二胎年息經理也向理財周報記者表示，"這件事肯定會對財通的聲譽造成一定影響，但我覺得沒必要去放大這個風險。光耀地產是有抵押的，而且光耀的基本面也沒有問題，隻是公司的流動性出現瞭問題。這個項目本身也沒有問題，它手上有土地，是可以變賣的。我認為它就是一個正常的投資項目，隻要風險控制做到位，能通過措施安全地退出來，就沒有問題。金融機構要做的事情不是不承擔任何風險，而是要去管理風險。"

一位信托人士也認為，"基金子公司與信托兌付的流程基本一樣，隻不過在最後剛性兌付的時候，基金子公司可能沒有辦法先把錢墊出來，那就隻能把整個流程走完才能把錢歸還給投資人。就算現在這個土地隻值三個億，去做變現，問題也不大，隻是時間長點而已。"

多個項目風險隱患仍在

盡管如此，財通資產面臨的風險仍然很大。從財通資產公佈的已募集結束產品和正在募集產品顯示，有大量項目是投向房地產。其官網顯示正在發行的六款產品中，有四款投資標的都是房地產。

另據記者獲得的資料顯示，目前財通資產的房地產業務量達79億。而今年以來房地產領域資金鏈斷裂的消息不絕於耳，如此大量產品的資金投向為房地產領域，財通資產面臨的隱憂可想而知。

財通資產的一位內部人士透露，公司已從今年年初開始全面升級對已投項目的管理措施和回訪頻率，以確保投資本金、收益按期收回。

財通基金方面也向理財周報記者解釋稱，"財通資產的房地產業務主要以全國房地產百強企業、上市房企及地方龍頭為主，該類交易對手業務約占70億元，占房地產業務總量88.6%，重點在房地產百強企業之中篩選，具體項目而言主要做剛需盤。"

這個解釋令人難以信服，光耀集團給財通挖的坑還沒跳出來，再用"百強企業"這個招牌來擋疑著實顯得無力。

而首批於2012年底到2013年初成立的20傢基金子公司將迎來第一波產品兌付期，更多風險或將暴露出來。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-05-19/07484148489.shtml