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??成都農商銀行崇州市支行一位不願具名的負責人告訴21世紀經濟報道記者，崇州市黎壩村在2010年12月完成瞭該省農村土地經營權抵押貸款的首筆業務，此後逐步在崇州市推廣。但截至目前，成都農商銀行崇州市支行總貸款金額僅400萬。而且主要集中在2012年前後發貸，目前該項業務幾乎停滯。
??具體的做法是：當債務履行期滿，抵押人未清償貸款時，抵押權人（商業銀行）可與抵押人協商，以抵押的農村土地承包經營權再流轉所得價款受償，若發生損失，農村產權抵押融資風險基金將承擔80%的損失，剩餘20%由銀行承擔。
??在上述背景下，成都農商銀行和合作社商定瞭具體的抵押協議：在五年的經營權抵押期內，將2010年和2011年作為貸款期，銀行給合作社貸款，2012年是還款期 ，如果2012年沒有還清貸款，那麼上述101.27畝土地在2013和2014年的經營權，就交給銀行處置，到期後經營權再歸還給合作社。
??上述擔憂的負面效果，也在成都市另一個農地經營權抵押貸款試點城市金堂縣有多體系。2014年後，金堂縣共有7宗土地發生經營權抵押貸款。但當地農發局負責人稱，貸款差異較大，如有的200畝地的經營權抵押貸瞭200萬，也有一宗涉及495畝土地抵押的貸款卻僅獲得30萬。
??但這項試點進行5年後，成都市金融辦回復21世紀經濟報道記者稱，至今成都市的農村產權融資總額達到100億元，而土地經營權抵押僅僅有2000萬。
??但楊柳土地經營權承包合作社第一年隻貸瞭6萬元。周維松說，這是因為當時村民考慮到羊肚菌的市場風險，建議少貸。合作社種植的羊肚菌，2011年4月份收益接近10萬元，在順利償還6萬的貸款後，剩餘4萬元進行瞭分紅。
內容來自sina新聞
??由於履約主體是楊柳土地承包經營權合作社，因此當時在全成都還出現瞭第一份土地經營權證：由崇州市農發局頒發給楊柳土地承包經營合作社，確認其經營權有效。
??上述人士表示，銀行在實際操作中，遇到的問題主要有兩個方面。
??事實上，成都市為整個農村產權所設計的3000萬風險基金，至今仍分文未少地躺在那裡。即使是被認為風險較高的農地經營權抵押貸款，總共2000萬的貸款額亦未有一筆違約產生。
??第一是在違約發生後，土地經營權的處置存在難度。“如果貸款對象違約，那麼銀行將有權在一定期限內把剩餘的經營權期限進行處置，但是崇州距離成都市接近80公裡，土地資源區位沒有優勢，再加上國傢對農村土地有用途管制，處置存在難度。”
??第二是銀行需要全體合作社社員簽字確認經營權抵押協議，“合作社在隻有30多戶村民參與的時候，簽字很好辦。但後來合作社土地面積擴大到500多畝，村民共計600多戶，參與戶數多起來後，意見沒有辦法統一，導致瞭辦理貸款流程更加漫長”。
新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-02-07/08245969621484942181075.shtml
??“實際上我們已經打通瞭農地經營權抵押貸款的所有環節，但是在貸款制度以及利率方面的原因，導致瞭我們放棄這項探索”，周松維對21世紀經濟報道記者說。
??黎壩村的短暫試點
農地抵押成都試點調查沒有違約，規模停滯
??此外，成都農商銀行還提出瞭另一項放款的前提：合作社中所有農戶都要簽字同意進行上述經營權抵押。
??試點5年，2000萬元的貸款總額，甚至不足成都市為此設立的風險資金池子大—2009年，成都市政府發文設立3000萬元的農村產權抵押融資風險基金，稱如果發生融資風險，將有該基金兜底。
??於是在2010年12月1日，楊柳土地經營權承包合作社完成瞭四川（樓盤）省第一筆農地經營權抵押貸款。
??“而如果按照一年的期限抵押經營權給銀行，考慮借款風險打6-8折，銀行進行價值評估的金額非常小。而且在走完銀行所有流程後，經營權的租期隻剩下八九個月，如果在這期間出現違約，銀行更加不容易對經營權進行二次處置。”
??雙方簽訂瞭三份合同：《最高額授信合同》、《最高額抵押合同》、《流動資金借款合同》，雙方約定把上述101.27畝土地五年的經營權抵押給銀行，如果合作社未能及時還貸，那麼銀行在期限內可以處置經營權，時間過後經營權歸還合作社。
??但即使銀行僅承擔20%的損失，其業務開展情況亦不理想。
??現在已經成為崇州市隆興鎮副鎮長的周維松，當時負責著合作社的運作。他告訴21世紀經濟報道記者，通過和崇州市農發局、成都農商銀行協議，周維松帶領著村民用101.27畝土地的經營權，獲得瞭成都農商銀行崇州市支行16萬元的授信。
??但是從此以後，楊柳土地經營權承包合作社卻再未依靠經營權進行一筆貸款。
??周維松說，這是因為在具體操作過程中，發現瞭幾個難以逾越的障礙。
??第一是貸款程序復雜，時間長。“在銀行辦理各種手續以及後續的放款期，加起來接近兩個月，對於一個生產季僅半年的農業生產而言，放貸時間過於漫長。”
??在2010年下半年，農業合作社計劃種植市場經濟效益高的羊肚菌。但合作社30多戶村民卻未籌夠4萬元的種植費。
??第三，該貸款需要支付7.8%的利息土融屏東鹽埔土融，但是農業的利潤隻有30%左右，這對於農業生產而言成本過高。
??銀行的兜底風險
??成都市農商行根據2010年崇州市農村土地1000元的基準地價，以及全年種小麥等糧食，大致1000元一年的收入，進行經營權價值評估，即101.27畝土地一年的經營權價值約為10萬元。
??2010年，成都市於全國率先開展農村土地經營權抵押貸款試點，其目的是在成都實現農村土地“確權頒證”的前提下，探索土地資源換資本的新途徑。這項改革曾受到全國關註，一些地區派員去成都取經。
??成都農商銀行稱，在貸款的實際操作中，銀行方面進行瞭全方位管控：首批貸款的6萬元按照羊肚菌種植的階段性資金需求直接支付給種子、化肥等銷售企業，加強瞭對資金使用的監管，資金不會通過合作社成員之手對外支付，提高瞭款項使用的透明度、提高瞭款項使用的效率。
??而需要提及的背景是，崇州市作為四川省的現代農業示范城市，承擔瞭多項統籌城鄉試驗任務。其在某一項探索上的成效，可以較為客觀地反映整個四川的境況。
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??在確權頒證的基礎上，黎壩村成立楊柳土地承包經營權股份合作社 ，農民自願入股房貸利率試算表，搞糧食規模化生產經營。
??第二是土地流轉方往往不會一次性足額繳納經營權租金，這造成銀行對土地經營權評估金額過低。
??如果銀行按照借款方意願，以經營權流轉協議租賃年限評估價值放貸後，由於農業經營的高風險，如果農業公司在虧本後，第二年選擇違約，那麼銀行在處置這筆違約貸款時的問題非常棘手：農戶隻拿到瞭農業公司給予的一年租金，肯定不會同意銀行按照和農業公司簽訂的貸款協議，繼續占有他們的土地經營權。
??而由於成都農商銀行和合作社商定的是以2010年和2012年的兩年的經營權進行抵押，因此共計可抵押的經營權總額是20萬元。考慮到風險因素，成都農商銀行在20萬的基礎上打瞭八折，總共授信額度為16萬元。
??成都市金融辦負責農村金融的相關人士對21世紀經濟報道記者稱，成都市的農村產權融資總額達到100億元，而土地經營權抵押僅僅有2000萬，相比較而言，成都市在農村建設用地和林權融資方面占比很高，而從具體業務量而言，是農村房屋抵押最多。
??在上述人士看來，影響農村土地經營權抵押貸款開展積極性的因素，主要是農村土地本身價值不高，“這是最大的原因，此外國傢對耕地有著嚴格的用途管制，也影響瞭金融機構參與的積極性”。
??崇州市黎壩村作為承擔瞭多項農村改革探索的鄉村，這裡的每一項改革都頗受各級政府關註。黎壩村的農村土地確權頒證在2010年全部完成，這是黎壩村進行所有農村改革探索的前提。
??“實際上我們認為，在農村產權抵押融資的頂層設計層面有缺失，是目前各個探索實施方遇到的最大問題。”
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??具體而言，貸款周期長、金額低，還貸周期短，成為制約農村土地經營權抵押貸款推廣的主要原因。
??2011年下半年，合作社將剩餘的10萬元授信額度，繼續種植羊肚菌，並在2012年按時完成還款。
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