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下面我想跟大傢溝通一下的是我們現在正在召集合作的模式，也就是我們選擇外聯的一些代理商。我們現在對外面的代理商的合作模式是通過租賃，大概是2個月到3個月的整體租賃的返還和銷售模式、股權轉讓模式2.5到3的傭金。

主持人：感謝朱超先生的精彩介紹，接下來是首建•金融中心，以西二環的絕版地段，五A級的絕佳品質，財富經脈的絕好資源，引領核心區寫字樓市場發展。有請首建•金融中心項目副總監張武林先生為我們介紹首建、金融中心項目。大傢歡迎！

北京寫字樓市場依然保持高出租率，租金上揚，空置率較低的情況，核心可租，租賃空間稀缺，未來市場供應量小，空置率將持續走低。

地理位置是西城區西外大街140號天文館西側，用地面積是7292平米，容積率是3.48，地上是11層。

我們的項目首先位於西直門核心區，位於中央政務區，中關村高科技產業園區、中國金融核心，掌握京城優勢地理資源。坐擁15大部委，南側是三裡河政務區，另外我們的樓是處於西城區，一個限高的位置，總的限高是45米，我們的樓建的是43.8米。

另外這是我們跟中介合作的傭金比例，目前租賃的產品基本是一個月的租金。銷售的產品1%，原來就1%，現在加瞭一個起字，1%是基礎傭金，如果大傢有溝通的機會，傭金的標準跟價格掛鉤，與企業園掛鉤，可以再商談。

朱超：尊敬的同行，代理行、媒體朋友們大傢好，我是鴻坤•金融谷的朱超。很高興此次受邀參加房訊網主辦的第七屆全國寫字樓聯合代理推介會。鴻坤•金融谷於2013年8月在北京大興區建起，2014年9月1號鴻坤•金融谷的1號樓和5號樓已經全部落成完工，1號樓現在作為我們的示范區，也是作為我們的招商中心在使用，1號樓整體的建築面積是11000平米左右。一層是我們自用的招商中心，二層和三層作為我們企業辦公的場所，對外整體招租。我們現在一號樓，也就是示范中心現在是國傢級的綠色三星級標準，它的樓頂是采用的屋頂殼上層花園，花園的面積大概是2400平米左右，上面包含瞭電影播放區、休閑區、休息區、洽談區。

二號樓和三號樓、四號樓單體面積是2800平米，可以形成一個小企業的獨棟群。每一棟它是一個獨棟的載體，但是底下通過一層的貫聯又形成瞭總部群的概念。每一棟樓頂都會贈送一個大概200平米的露臺，現在這個是一個示范單位。經過一個月接待政府的各級領導，我們現在對整個園區做瞭一個劃分，2、3、4號樓作為股權轉讓的形式在對外推售，整體的報價大概是22000每平米。這個是一層的平面圖每層的標準層是600平米左右，大堂是73平米左右，電梯配備一個，容積率是0.87。

像數字顯示產業園，像數碼科技園，都是有我們經開的廠房。而且我們自己持有的物業在周邊也達到瞭50萬平米。除瞭天津跟內蒙的項目，今天所有的園區全集中在亦莊這個區域，這個是非常好的，因為大量的產品在一個區域大傢也不用那麼費力，去一趟基本上幾個項目都能轉到，也給經開更多與大傢合作的機會。

第七屆全國寫字樓聯合代理推介會現場

主持人：感謝張總的演講。接下來介紹的是北京經開•國際企業大道3。北京經開•國際企業大道3項目借用龐大的地域空間，雄厚的產業基礎，極佳的政策和服務，形成全年式的風景標記，真正構築一站式產業新城。下面有請北京經開•國際企業大道3的經理蔣輝先生為我們介紹。

經開為企業提供的一些服務工作，其實也有利於大傢跟客戶溝通。我們的房子動輒四、五千萬一棟，一般首付50%也能到2000萬，這對一些企業來講占用瞭很多企業經營性的流動資金。大傢也都知道，目前這種經濟形勢錢是非常重要的一個方面，為此經開成立瞭自己的融資租賃公司，為企業成立一些額外的融資服務。舉個幾個的例子，這個企業想買房，首付得2000萬，企業說拿不出2000萬，可能隻能拿出800萬或者1000萬，別放棄，如果他想拿1000萬買我們的房子也可以買，怎麼買？首付2000萬，他隻有1000萬資金來支付，還有額外1000萬去購置設備，通過我們的融資租賃公司可以為他們提供這樣的融資。如果你有設備，有廠房，或者有其他的資產，可以溝通。我們為瞭促進園區企業的成交，我們是給予瞭利率的優惠，現在從市場上拿錢，銀行基礎利率8%到9%，經開可以給予差不多11%到12%的利率水平，對有些企業來講這樣的利率水平已經很低瞭，因為有些企業已經不惜借高利貸瞭。希望把我們一些有特色的東西，大傢能跟自己的客戶做一些溝通。

五號樓作為孵化中心我們會引入一些像基金公司、投行作為孵化器，我們會以一個低廉租賃的價格對外推廣。它的樓型在整個四個地塊的正中心。一號樓和五號樓的租賃均價大概是3塊錢每天每平米。

因新增土地供應逐年減少，可租賃面積持續萎縮，金融街區域6個季度無新增項目，空置率居全市之首。這是金融街和中關村空置情況的分析。市場供應，2014年上半年北京甲級寫字樓市場空置率低，甲級寫字樓保持95%的高出租率，租金上揚，截止到2014年上半年寫字樓市場持續上揚且未來仍將持續上漲，金融街區域租金空置率為全市之首，供應量稀缺。

售價因為還沒有開盤，寫字樓部分是7萬2的均價。商住的是9萬5到20萬之間，其中一層是16萬5到20萬，二層是9萬5一平米。

特別說一下物業管理，我們用的是國貿何謂二胎房貸年息酒店的物業，通過招投標效果確實也不錯。

這是我的手機跟微信，大傢感興趣的話也可以跟我們交流。

這是政務資源，正南側1.5公裡是三裡河政務區，政務資源非常的豐富，包括發改委、國土部、審計署、財務部、住建部、衛生部、環保部、教育部、電力部、國傢航天局、工商總局。金融資源就是距離我們的西南側2.5公裡就是金融街商圈，包括中國人民銀行的總行、工商銀行總行、中國證監會和銀監會。科技在西北側1.5公裡是中關村商圈，百度這些企業全部都在中關村那邊。教育資源與中國73所知名院校為鄰，文脈優長。

因為產業地產跟政策是相關的，我們位於中關村的通州園，經開做的地產一直是跟政府合作，所以入園的企業得到當地中關村產業園很多的政策支持。這也是一些傳統寫字樓比不瞭的，在國貿買一個寫字樓CBD管委會認為你買瞭寫字樓就占用瞭他的資源，很難再給你其他的支持。由於經開在當地屬於通州園區的園中園項目，隻要是園區中的企業都會給予一定的支持。外地的企業進入北京，可以辦理居住證，解決子女的上學、買房問題，這些都是很實際的問題。企業通過一次選址，未來通過政府的政策這些問題都可以得到解決，這是買傳統的寫字樓做不到的。

張武林：大傢好，很高興在這裡跟大傢分享一下我們的項目首建•金融中心。我對首建做一個簡單的介紹，首建•金融中心是一個西二環邊上的五A級甲級寫字樓，首建•金融中心具體位置在西二環西直門外大街140號。它的規劃用途是商業金融、城市會客廳，兼容零售、服務、餐飲、文化，定位是稀缺西二環鉆石政務區，中國領袖總署辦公區域。

給大傢爆個料，到今年8、9月份，我們為中介代理公司支付的傭金達到瞭160萬，通過中介成傢的達到瞭1.6億，聽著很多，其實沒有多少，因為一棟房子都有幾千萬。很可惜的是中介機構隻是以開發區內的中介機構為主，我也特別希望借這次機會，跟做城裡面寫字樓的中介進行溝通，。因為有很多客戶也是從城裡到我們那邊去的，像萬達的客戶都有到我們那邊去。像贈送平臺，這些都是必備的，獨棟寫字樓跟一般的傳統的寫字樓相比確實有很大的優勢，因為傳統寫字樓隻是一個辦公，但獨棟寫字樓承載的功能更多，除瞭辦公，比如企業整體的謀劃展示。因為我們是純獨棟，可以做企業的培訓中心和研發中心。在國貿租瞭寫字樓幾百平米，跟客戶談完瞭還得找飯館吃飯，而且現在這種形勢下出去吃還不太好，有自己的內食就非常好瞭。這也就是為什麼很多企業從傳統的寫字樓搬出來，選擇花園式的寫字樓的一個很重要的原因。

地上一層和地下一層是商戶，三層到六層是寫字樓，散售最小面積是75平米，商業最小面積是60平米。

根據仲量聯行北發佈的2014年第一季度北京房地產市場報告，報告顯示2014年第一季度北京甲級寫字樓市場租金連續第二個季度呈上漲趨勢，北京超八成甲級寫字樓取得95%以上的高出租率。金融街西直門商圈更是成為北京商務辦公的核心區域，租金價格始終位於北京前列，每天每平米達到10-15元人民幣。西直門作為城市的內核，因土地稀缺，區域內的商辦物業市場一直處於0供應0空置的狀態。

蔣輝：感謝大傢百忙當中參加這次房訊網主辦的推介會。我們參加房訊網的推介會不是一次兩次瞭，基本上每次都來參加，感謝劉總給我們的機會。參加很多次，有很多朋友都已經很相熟瞭，每次都給大傢帶來新的東西。這次我不僅帶來瞭北京經開•國際企業大道這一個產品，而是受集團的委托帶來瞭北京經開全線的產品，都希望走經銷的渠道。主要說一下經開運營地產的情況，包括我們跟客戶溝通中的一些經驗，希望能跟大傢分享，我們特別希望給各位帶來客戶，把我們項目精華的東西或者有價值的東西能夠傳達給客戶。對於客戶的一些需求以及一些問題做一下分享。

我們這個項目是位於開發區的東區，在周邊上將我們是最大的一個項目，占地差不多7個地塊，一共是2000畝地，首次開的是2個地塊，差不多110多畝。這個是地理位置，位於北京亦莊，三個區域交會，這也是經開目前開發的最大的產業園。

這是整個亦莊開發區的區域圖，紅色的部分是我們項目的背景，其他是幾個區的介紹。整個地區差不多在2公裡左右，而且整個亦莊經過瞭近20年的發展歷程，現在已經很成熟瞭，可不像有的感覺出瞭五環就是出瞭城，進瞭郊區，其實不是這個概念，這邊的各種商業配套，以及很豐富的購物中心，各種生活居住設施非常的齊全，甚至於高端的別墅，據我所知開發區也有10萬一平方米的房子瞭。

這是我們地塊的介紹。130跟135的地塊是我們首次開的50萬平米的獨棟樓區。經開主打的是花園式的辦公服務，環境非常好，整個建築風格是一種學院式的建築風格。基本的面積最小的在2800米一棟，大一點的最大能達到一萬平米。面積雖然大，但單價很便宜，不像有的動輒3、5萬一平米，我們這個差不多均價1萬4左右，肯定比我上次推介的時候漲瞭一點，另外現在入駐的企業也比較多瞭。因為面積比較大，總價也比較可觀，差不多在4000萬，一萬平米左右可能在1個多億。其實對於我們來講，現在成績幾千萬也很正常，沒有什麼奇怪的，成交一棟傭金幾十萬。

內容來自sina新聞房貸二胎銀行利率多少免費諮詢試算

大傢可以看看戶型，戶型做的很幹凈。很多寫字樓為瞭外立面好看很多結構不一定很合理，柱距不合理就能夠浪費2、3平米。經開強調的是地產高端產業園，特別重視結構的合理，所有的柱網全部集中在樓的外側，雖然房子看著不太好看，但內部隻有一根柱子，有一個大平層的空間，可以保證企業充足的使用。2800平米的樓層圖，實際的面積達到瞭3000多，戶型結構非常的合理，會非常的節省空間。

這就是我們的具體位置，其實它是在國傢天文館的西側，交通是地鐵4號線的動物園站隻有150米的距離，明年6月份交房。地鐵6號線和地鐵2號線，地鐵13號線都距我們這個項目非常近。地面交通是西外大街西二環首體南路，西三環。配套商業是西苑飯店、動物園商場、傢樂福，商務寫字樓眾多。

另外特別強調經開開發項目不是單純的看房子，更看重的是客戶為本。房子本身對於有些客戶來講並不是那麼重要，重要的是你這個房子能給客戶帶來什麼。我們在做產業地產項目的時候，花瞭大力氣做瞭很多周邊的配套，這也是為什麼說我這次帶來的是全線的產品，因為我們帶來瞭很多配套的產品，直接為入園的企業進行服務，這也是經開開發產業地產的原則。因為一個單純的產業園區或者一個單純的獨棟項目，可能為企業帶來的僅僅是剛才我說的那些東西，隻有強大的配套才能讓企業看到的更多。因為一個企業傢在做決策的時候，他不是以自己的好惡為主，應該還是考慮自己的員工，我的員工、我的高管，從國貿搬到這邊來會不會造成人才的流失，居住怎麼解決，吃飯怎麼解決，娛樂怎麼解決，這都是這些企業看到的問題，這也是我們在跟企業溝通的時候有很多企業擔心的。我們經開不是隻做園區，我們在亦莊開發區這個位置，做瞭11年的產業佈局，所以有強大的配套能力，也是很多企業看重的，我也希望各位能把我們產品這種強大的配套能跟企業做一些詳細的介紹。當然不太瞭解的，也可以直接跟我們溝通。

這是周邊的配套，居住生活配套是我們的另外一個園。跟大傢說一下，今年經開又花瞭17個億，在我們的地塊邊上又拿瞭2塊地，一個是純住宅用地，一個是S3的多功能用地，這些產品未來跟大傢也有合作的機會。

這就是經開的十個園區，也是我們的全線產品，包括BDA芯中心、中和科技園，亦莊創意生活廣場、天津濱海國際企業大道、內蒙北京產業園、數字工廠、數字顯示產業園、數碼產業言、張灣產業園。我們有自己持有的寫字樓，在開發區比較核心的位置，在經開大廈可以對外租賃，租金很便宜，動輒7塊、8塊那不是我們的風格，寫字樓檔次很高，但租金基本上在3塊錢左右。經開還有一些廠房的產品，有一些企業可能有生產後臺，你為什麼非得讓企業搬到河北廊坊，他不願意搬，可以搬到我們的園區，為什麼有一些空置廠房？跟諾基亞有關系，因為諾基亞手機不行瞭，原來他是我們的客戶。而且我們是自己建的產業園，本身有一些產業配套，都可以跟大傢做合作。

接下來進入會議的第二部分，項目推介環節。首先第一個推介項目是鴻坤•金融谷，鴻坤•金融谷是首都南部金融服務與高新技術制造業及戰略性新興產業的集聚區。項目依托產業發展優勢，借政府扶持契機，為選取產業打造瞭全方位、一站式的產業服務平臺及良好的政府扶持環境，力爭形成以中企業為總部經濟為特色的總部功能平臺，全力打造金融矽谷。有請鴻坤•金融谷朱超先生為我們介紹金融谷。

這是項目的十大價值點，有些價值點希望各位能夠跟自己的客戶進行溝通。

這是我們經開自己成立的一個O2O平臺，是經開所有入園的企業員工做的平臺，也是經開近年做的一個主要的項目工作。因為經開地產10年瞭，所有的園區加起來入園起來達到瞭千傢，入園的員工達到瞭5萬餘名。整個亦莊地區的職工22萬，經開持有的在亦莊的物業非常多，所以達到瞭這麼大的規模。這麼多規模的資源很好的就是集中在一個地方，就集中在亦莊，北京東南角的位置，我們要把這些資源整合在一塊，方法是利用我們的雲平臺，用我們經開的經彩卡，面對園區的員工進行發放，這個卡是智能卡。另外我們成立瞭經彩網，把經開所有的企業資源和員工整合在一起。什麼意思？舉個例子，最實惠的地方，比如你是我經開產業園的企業員工，你持有這張卡，一個是你可以在園區內比如食堂或者商業進行消費，很便宜，肯定會打折。

另外，可以在我們這個平臺對外采購的項目上，因為有很多合作商戶，也享受很大幅度的優惠。舉點實際的例子，如果大傢有願意去亦莊消費的，或者住在亦莊附近的，不妨辦一個，比如超五行的影院看場電影，一般3D百八十塊錢，七、八十塊錢，持有這張卡全場通的35塊錢。比如剪個頭，持有我們這個卡3.8折，非常便宜。另外去吃個飯，好幾個餐館都有特惠，一塊錢一個菜都可以享受到。現在這個是不盈利的，都是燒錢的階段，但畢竟我們把它給做出來瞭，而且卡我們差不多發瞭8000多張。通過這種方式，我們希望能為園區的企業做一些實打實的服務工作，而不是把服務工作停留在一個口號上。這樣入園的企業很多的信息也可以通過我們的平臺，包括商務信息進行發佈。這樣就為園區企業的信息溝通提供瞭一個良好的平臺，而且對遠去的企業員工，員工可以分幾類，也包括企業的負責人，他們也可以形成自己的圈層，員工也能夠得到實惠。這是我們為企業做的實打實的O2O的平臺。

其實在這方面投入的力量很多，投入的資金也很多，也許有的開發商不會這麼做，寫字樓項目賣完就完瞭，由於我們是紮根在當地，所以要為當地的人們做些工作，也要為企業做一些工作。大傢有時間可以到亦莊辦張卡，最起碼想看電影的時候買票可以打折。

主持人：感謝劉總的精彩致辭。在這裡為大傢解釋一下房訊網，房訊網作為國內商用房地產網絡媒體，是整合全國第一品牌和絕對領跑者，成立13年來一直專註於寫字樓、產業地產中國式的可持續發展，以及對於經濟領域各個產業、各個行業、各個企業都具有一定的深刻影響。再次感謝大傢對房訊網一如既往的關註與支持。

第七屆全國寫字樓聯合代理推介會（之二）

這就是我們的項目，謝謝大傢！

項目整合瞭很多經開自己的資源，以及我們項目本身的特色，希望大傢能跟客戶做一些相互的溝通。我們跟企業溝通的時候，發現他們關註的很多問題主要在於我買的你的房子，你能給我帶來除瞭房子以外的什麼東西。比如員工居住怎麼解決，我的企業在你這兒有沒有發展，這是一些很實際的問題。給大傢舉點實例，大傢也可以跟企業溝通。舉個例子，我們園區有一些裝修公司，在我們那買的總部，現在已經上市瞭，他當初買總部的時候沒有考慮開展什麼業務，就是想選擇總部，看看我們的房子。我們跟他雙方之間沒有任何的業務往來，買完房子以後，園區內很多獨棟項目裝修工程他就拿走瞭，這是無心插柳的一件事情。據我瞭解，他現在裝我們園區內房子工程的價款都已經比他買房子的錢還多，這就是一種意外的收獲，這種意外的收獲我們也在有意識的做。其實有些企業看重的是業務在園區內能不能得到更大的發展，這也是企業看重的，我們有一千傢的企業總部，包括中石油、同仁堂，類似於這樣的大企業。企業到園區裡面能夠獲得相關的合作資源，這也是很多企業看重的。所以希望大傢在跟企業溝通的時候，也能把我們的優勢充分的說出來。而且很多企業覺得搬到五環，周圍都有一些什麼樣的企業，都是一些作坊嗎？不是。現在我們的新園區大概有20多傢企業，像國傢博物館算不算大企業，民企和外企有兩傢大企業。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-09-22/15242918645.shtml