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第五是樓市調控形勢更加復雜。城市吸引流動人口的馬太效應，疊加城市等級的影響，讓一線城市的房地產市場，在全國樓市總體“去庫存”的大背景下，短期內難以做出簡單的放開“限購”的決策。必須防止泡沫破滅與泡沫膨脹的風險交織在一起。“去庫存”並不是簡單地救樓市，其背後是中國經濟發展內外部環境的深刻變化，釋放出的是經濟相應轉型升級發展的重大信號，包括如何引導剛需消化存量，怎麼通過城鎮化建設調整理順房地產的供給側政策及體制，其內涵相當豐富。這裡隻是提醒，房地產企業萬不可誤判形勢乘機亂漲價，而錯過房地產市場的最佳調整期。

這讓中國在短短幾十年時間裡走完瞭發達國傢幾百年走過的工業化城市化道路，也讓中國房地產市場迎來瞭舉世罕見的高速發展期。房地產市場高速發展難免伴隨泡沫的膨脹。

一個行業庫存問題，為中央權威高層會議重視，足以說明其積弊深、涉及面廣，事實上，其他突出問題，過剩產能、過高成本、金融風險，其實也或多或少與房地產相關，樓市“去庫存”抓住瞭當前經濟發展癥結的“牛鼻子”。

房地產庫存之弊

從控房價到去庫存：土地財政已難以為繼

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二是貨幣泡沫。有數據顯示，美國次貸危機爆發前夕，美國金融衍生品規模高達531萬億美元，而美國2007年的GDP僅為14萬億美元。次貸危機暴發後，美聯儲推出一輪又一輪量化寬松，金融衍生品規模不但沒有減小反而不斷膨脹。據2011年美國財政部貨幣管理局的統計數據顯示，華爾街大銀行所持有的金融衍生品數量比2008年危機高峰時還增長瞭41%。

月滿則虧，水滿則溢。從過去強調“控房價”，到現在著重提出“去庫存”，房地產調控如此大轉身的背後，是房地產庫存與房地產泡沫的“受病之處”、“起弊之源”已經今非昔比，發生瞭明顯的變化。

房地產庫存與房地產泡沫密不可分。從某種角度講，甚至可以說是一個硬幣的兩面。房地產庫存與房地產泡沫，其“受病之處”、“起弊之源”，最簡明扼要地講，可以概括為以下五點：

新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/20151211/212123997457.shtml

第二是資產泡沫面臨破滅壓力。美國量化寬松的逐步退出對新興經濟體的最大影響，當屬國際資本流向發生變化，新興經濟體資產泡沫面臨破滅壓力。如果資本流出再疊加產業轉移的雙重影響，資產泡沫承愛的壓力無疑會更大。而資產泡沫收斂如果處置不當，往往會導致曠日持久的金融危機。

房地產庫存與房地產泡沫的“受病之處”、“起弊之源”已經今非昔比。

計劃生育導致的親族結構格局，是爺爺輩、父母輩和孫子輩呈現“421”結構特征。這種特征讓孫子輩們購房有著“421”親族群體一齊上的特點，使得中國各大城市購買首套房的平均年齡明顯小於國外同類城市，青年一代自住性購房能力得到瞭非凡表現。

必然看到的是，美聯儲量化寬松超發的貨幣泡沫主體，其實並沒有多少進入美國本土的市場領域，而是大舉流向瞭包括中國在內的新興經濟體，新興經濟體的房地產最終可能成為貨幣泡沫的宣泄口。

三是土地財政。這些年來，中國以投資為驅動的經濟發展模式，最大的一個特點在於各地以土地財政為支撐的區域經濟競爭。土地財政真正賺錢的主要靠居住用地。為瞭最大限度地實現GDP的增長，同時又為瞭最大限度地獲取土地出讓金，一直以來各地在土地財政上“松緊不一”。

對居住用地，通常實行“緊”的土地政策(價格高、數量少)，而對工業用地和商業用地特別是工業用地，通常實行“松”的土地政策(價格低、數量多)。四是人口紅利。過去的中國計劃生育政策，再帶來生育率迅速下降的同時，也為經濟增長創造瞭40年左右的人口紅利期。人口紅利，一方面緩解瞭人口眾多與人均資源少的矛盾，另一方面也在一定時期內為房價持續上漲打下瞭基礎。

別誤讀“去庫存”信號

五是城市等級。眾所周知，國外的城市，不論大小大都是平等的，其資源交換也是平等的。而中國往往是上級城市管著下級城市，財政體制、計劃分配體制等，也是通過這個體制來完成的，難免存在資源分配不均現象。

大中小城市在吸引流動人口上，原本就存在著強者越強、弱者越弱的“馬太效應”，再加上中國的城市還存在著行政等級問題，這就讓中國大城市特別是超級城市的人口規模控制目標屢屢遭到突破，房價也是屢漲屢調、屢調屢漲。

從“控房價”到“去庫存”

11月10日，中央財經領導小組第十一次會議部署經濟結構性改革。化解房地產庫存，成為會議所指的一個突出問題和關鍵點。

第一是產業轉移已出現新動向。過去中國憑借廉價的勞動力、土地和環境資源承接瞭大量的產業轉移，現在一方面由於公務人員優惠房貸2015二胎年息中國的環境資源逼近瞭承載能力的極限；另一方面由於房地產在整個經濟生態中“一股獨大”成為“恐龍”，導致企業生產經營綜合成本過快上升；現在，我國已面臨產業轉移國際化的新苗頭，中高端制造業開始回流發達經濟體，低端制造業則轉移向成本更低的發展中國傢。

一是產業轉移。經濟全球化最基本的特征，是生產要素在全球范圍內的流動和配置。等量資本獲得等量利潤。這個過程，也是產業不斷地從勞動、土地等生產要素成本相對較高地區轉移到相對較低地區的過程。

第三是土地財政已經難以為繼。筆者在過去的文章中曾多次指出，從地方債務對土地財政依賴程度來推測，從長期看地方有可能在商品住房上達到雙極限：即一方面有可能將地價房價抬高到極限，另一方面又有可能將居住用地的供應源源不斷地維持到極限。從種種跡象看，特別是從住房庫存數據看，這個雙極限或許正在逼近。

第四是人口紅利正在日趨消失。勞動年齡人口歷來是購房的主力軍。然而，統計數據顯示，中國勞動年齡人口總量在2012年已出現轉折。而且，由於高房價導致高生活成本，高生活成本導致子女撫養的高成本，放松計劃生育政策，可能並不會帶來有關部門預期的生育高潮。計生政策的放松，也難以在短期內達到托市的效果。

內容來自sina新聞cn

文/ 章林曉房地產高級經濟師

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