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內容來自sohu新聞

現在買房值不值？看懂樓市的10大趨勢

2014年“宏觀調控”松綁，房價跌跌不休。2015年救市政策不斷，房價止跌反彈。樓市又走到瞭一個十字路口。股市有風險，資金要轉移，樓市會不會成為下一個戰場？

由於樓市的未來變化前景仍不明朗，所以很多人對現在買房還是以後買房表示很糾結。下面帶你瞭解中國樓市未來的10大趨勢，看看現在買房時機對不對？

1、城市之間房價差距將更大

政府一直想在城鎮化過程中，實現大中小城市的均衡發展。但由於公共資源無法均衡配置，發展機遇更多地集中在首都、直轄市、梳城市和特區，所以城市發展中的“馬太效應”將日益明顯。

過去5年裡，中國形成瞭三大三小6個人口增長中心，“三大”是北京、上海和深圳，以及其周邊城市；“三斜是鄭州、長沙和“廈門+泉州”。資金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成為明星城市。上述這些地方，其房價將獲得人和錢的雙重支撐。

建融台南麻豆建融2、大城市房屋日益資產化

一線城市，以及10個左右的強二線城市，其中心區的物業將日益資產化，而且投資人將全球化、全國化。中小城市，特別是人口流失城市，房屋將回歸居註辦公、商業等原始屬性。對於多數中國人來說，房子最令人痛苦的時代過去瞭。絕大多數城市的95後，他們的青春將不再受到住房的擠壓，這是房地產泡沫帶給我們的最大福利。

3、效型將機械化

在大城市中心區，機械化的效型將崛起。20來平米的小公寓，將演變成一架精密的儀器，通過折疊、打開，創造出豐富的生活場景。開發商，越來越像客機、遊輪的生產商。

4、逆城市化很難出現

很多國傢在充分城市化之後，會出現逆城市化。也就是城裡人到農村買地，建別墅。未來10到20年，中國很難出現這種局面。因為中國人多，耕地少，土地國傢所有。此外，公共資源的不均衡分配，也讓去農村居住的人，生活不方便、不安全。

5、大城市很難“去中心化”

歐美絕大多數城市，都出現瞭去中心化的趨勢。目前中國特大城市無不面臨交通、環境的壓力，讓一個城市擁有多中心成為很多人的夢想。但中國的國情是人均耕地少，土地國有化。國傢正在劃定大城市的邊界，防止無限制侵占土地。加上公共資源不能均衡分配，所以去中心區難度極大。相反，移動互聯網技術的發展，正讓交通發生新的變局：如果北京這樣的城市，有150萬輛出租車和專車，私人就沒有必要擁有汽車。這樣，城市的交通死結就被打開瞭，去中心化意義就不大瞭。

6、商鋪面臨價值重估

商鋪面臨的最大問題是，“提袋消費”(服裝、鞋帽、傢電等)日益被網購取代，支撐商鋪價值的隻剩下“體驗式消費”(餐飲、電影、培訓、溜冰場)。傳統商業旺區的街鋪，可能是最危險的資產，因為單價太高。此外是人口流失城市的郊區、新區的綜合體。“一鋪養三代”越來越困難，“三代養一鋪”的悲劇隨時發生。

7、寫字樓跟住宅價格將長期倒掛

在一線城市，一直存在一種現象：同樣地段、同樣檔次的住宅和寫字樓(含商務公寓)，住宅更貴。為什麼？原因有三：第一，商業物業基本上沒有學位，不能落戶口；第二，商業物業土地使用年限短；第三，管理費水電價格車子貸款試算高，一般不能通煤氣。

網絡時代，在傢辦公、分散辦公、郊區辦公正在成為時尚，寫字樓的“剛需色彩”不足。一個人在辦公室，可能隻需要3平米就夠用瞭，但對住宅面積的需求是多多益善。未來這種現象將持續，投資房地產還是要首選大城市中心區的住宅。當然，如果你希望現金流充裕，就是要投資好的寫字樓。

8、房產稅會出臺，但對市場影響不大

由於絕大多數城市房地產出現瞭拐點，為瞭穩增長，國傢不太可能出臺嚴厲的房產稅。房產稅是地方政府的稅源，將來肯定會因地制宜，稅率各不相同，減免政策也不相同。一線城市的房產稅率肯定會最高。整體而言，房產稅對房價影響不大。

9、計劃生育政策將逐步調整，但對樓市影響不大

全面放開二胎，已經沒有任何懸念，隻是時間問題。未來，可能還會有更寬松的人口政策。否則，中國在幾十年之後，將面臨嚴峻的人口危機(過度老齡化，勞動力不足)。這對樓市構成長期利好，但作用可能沒有想象的大，因為生兒育女的成本越來越高，年輕人在生育上的積極性在下降，這也是全世界的趨勢。早晚有一天會有地方政府宣佈：多生一個孩子，獎勵半套房子。

10、大城市的房價：漲漲漲

中國的城市模式完全不同於美國。我們是摞起來的城市，密度高，人口高度集中。這種趨勢一旦形成，很難改變。你讓中國人過“買個牙刷也要開車10分鐘”的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房價很難回落。加上人民幣貨幣供應量長期偏高，所以房價隻能不斷上漲。

以美元計價，中國大城市的房價或許會在未來幾年出現波動、反復，甚至下跌。但以人民幣計價，房價的大趨勢是不斷上漲。換句話說，這裡面有很大的因素是貨幣貶值。

救市政策不斷樓市到“收割季”瞭嗎？

根據數據顯示，2015年二季度30個典型城市商品住宅成交均價為12187元/平方米，同比增長16.2%，成交均價創歷史新高。

什麼情況？難道房價又要“起死回生瞭”？說好的調控呢？

其實，今年上半年中國商品住宅銷售量就實現瞭觸底反彈。銷量上升必然帶動價格的上漲，再加上前期股市狂漲，不少人獲利瞭結轉戰樓市，房子漲價看起來似乎理所當然瞭。

房價漲漲漲

央行發佈報告稱，中國商品房成交量企穩回升，房價上漲城市個數增多，房地產開發投資增速繼續回落，房地產貸款平穩較快增長。

房價上漲也抑制不住消費者購買的欲望。上半年商品房銷售面積為5億平方米，同比增長3.9%。一二線城市房價漲幅十分明顯。價格方面，一二線城市成交均價都創下歷史新高，由於三線城市去庫存任務較重，成交均價環比增幅輕微下跌。成交量方面，二季度一線城市成交量同比和環比漲幅最大，達到歷史新高。

一線城市是今年二季度房價上漲的“領頭羊”。一方面，去庫存周期持續收窄帶來瞭房地產市場去庫存壓力的釋放，房企主動調高價格。對於一些豪宅產品而言，較好的成交量也會促使其抬價。另一方面，隨著市場預期的繼續轉變，一線房地產市場依然被普遍看好，這也會帶來房地產市場的價格上升。

而就近階段的情況來看，股市似乎給樓市種瞭地。有關專傢說“樓市是股市的收割機”。對於股市獲利豐厚的投資客，不斷暴漲的行情也意味著風險加劇，再加上中國人對房產由來已久的認知傳統，適當套現獲利資金用於優質房產投資成為必然的選擇。各類利好政策刺激下，預計下半年市場成交量依然會比較可觀。

未來樓市怎麼看？

對於下半年的房地產市場，專傢認為半年一線城市將面臨價格繼續大漲的風險。價格上升一方面將帶來市場成交量的上漲，但另一方面也會幹擾市場預期，甚至加快投資投機需求的導入，進而使得剛需購房者的購房成本上升。

樓市的明顯回暖，跟股市有相通之處，也有政策牛市、金融牛市的因素。目前，地產回暖日趨明朗，但由於各傢同品類產品競爭激烈，優惠力度增大，使得價格漲幅並不明顯，對於購房者來講，選準購房時機非常重要。

同時，也有專傢表示，中長期來看，房地產市場依然會有周期性波動，尤其是傳統人口紅利等因素在逐漸消失，導致購房需求下降，這會導致房企銷售業績增速減緩。

買房是人生的一個重大決定，任何時候一定要在自己能力范圍之內去買房。專傢的建議聽聽就好，最後做決定的還是靠自己。

(責任編輯：陳志傑)

新聞來源http://business.sohu.com/20150908/n420612961.shtml

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